Viele Grundstückseigentümer fragen sich, wie sich der Betrag der zu zahlenden Grundsteuer im Jahr 2025 entwickeln wird. 

Der Stadtrat hat in seiner Sitzung am 18.12.2024 dazu die Hebesatzsatzung beschossen, die ab 01.01.2025 in Kraft tritt.

Demnach ändern sich die Hebesätze der Grundsteuern für 2025 im Vergleich zu 2024 für die Bürger der Stadt Treuen nicht, denn die alten Hebesätze, die bis Ende 2024 galten, hatten die gleiche Höhe.

Die zu entrichtende Steuer kann nun wie folgt berechnet werden:

Betrag der Steuer = Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz.

Da das Produkt aus Grundsteuerwert und Steuermesszahl auch „Grundsteuermessbetrag“ genannt wird, kann die Formel alternativ auch so ausgedrückt werden:

Betrag der Steuer = Grundsteuermessbetrag x Hebesatz

Der Grundsteuermessbetrag wird vom Finanzamt ermittelt. Er ergibt sich aus den Daten der Grundsteuererklärung, die jeder Grundstückseigentümer gegenüber dem Finanzamt abgeben musste. Das Finanzamt informierte sowohl die Grundstückseigentümer als auch die Stadt Treuen mittels eines Grundsteuermessbetragsbescheides über diesen Betrag. Die Stadt wiederum ist zuständig für die Festlegung des Hebesatzes. Aus o.g. Formel ergibt sich dann der Betrag, den der Grundstückseigentümer an die Stadt Treuen zahlen muss.

Beispiel:

Ein Besitzer eines Einfamilienhauses hat vom Finanzamt mitgeteilt bekommen, dass ab 2025 der Grundsteuermessbetrag 75€ beträgt. Da es sich um ein bebautes Grundstück handelt, ist der Hebesatz der Grundsteuer B anzuwenden. Der Eigentümer kann den Betrag, den er in 2025 für die Grundsteuer zahlen muss, wie folgt ausrechnen:

Betrag der Grundsteuer = Grundsteuermessbetrag x Hebesatz

Betrag der Grundsteuer = 75€ x 410 : 100 = 307,50 €

Im genannten Beispiel muss also der Besitzer des Einfamilienhauses in 2025 Grundsteuern in Höhe von 307,50 € an die Stadt Treuen zahlen.

Alle Eigentümer erhalten im Laufe des Januar 2025 ihre individuellen Grundsteuerbescheide mit dem konkret zu entrichtenden Betrag von der Stadt Treuen übersandt. Bestehende Lastschriftvereinbarungen passen wir automatisch an. Einige Eigentümer haben einen Dauerauftrag mit ihrer Bank vereinbart, hier wäre bitte zu prüfen, ob dieser angepasst werden muss.

Erstmalig erhalten ab 2025 nun auch Grundstückseigentümer einen Bescheid, die Ihr Land verpachtet haben. Hier war es bisher so, dass der Pächter zur Zahlung der Grundsteuer verpflichtet wurde. Ab 2025 sind ausschließlich nur die Grundstückseigentümer steuerzahlungspflichtig.

Ausführliche Hintergrundinformationen:

Nachfolgend möchten wir allen interessierten Lesern weiterführende Informationen zur Grundsteuerreform geben und welche Überlegungen die Stadt Treuen bei der Bestimmung der neuen Hebesätze vorgenommen hat.

Grundsätzlich obliegt die Festsetzung der Hebesätze den Gemeinden.

Das Bundesverfassungsgericht hat mit Urteil vom 10. April 2018 das derzeitige (also bis Ende 2024 geltende) Erhebungsverfahren der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt, weil die Bewertung des Grundbesitzes, auf der die Grundsteuer aufbaut, völlig veraltet ist und gegen den Grundsatz der Steuergerechtigkeit verstößt. Das Bundesverfassungsgericht hat eine Besteuerung anhand aktuellerer Werte ab 2025 gefordert. In Sachsen gelten dafür die vom Bund beschlossenen Reformgesetze und landeseigene Steuermesszahlen, die im Sächsischen Grundsteuermesszahlengesetz festgelegt sind.

Die Städte und Gemeinden tragen für diese Situation keine Verantwortung, sind aber an einer rechtmäßigen Besteuerungsgrundlage und einem geordneten Erhebungsverfahren interessiert.

Jedes Grundstück wurde und wird im Rahmen der Reform neu bewertet. Jeder Grundstückseigentümer war deshalb verpflichtet, gegenüber dem Finanzamt eine Grundsteuer-Erklärung abzugeben. Die Finanzämter ermitteln aus diesen Angaben die neuen Grundsteuerwerte. Der Bewertungsprozess ist nahezu, aber noch nicht vollständig abgeschlossen. Gründe hierfür liegen insbesondere in noch fehlenden Erklärungen seitens der Bürger, noch unbearbeiteten Widersprüchen oder unplausiblen und deshalb überprüfungswürdigen Erklärungen, die noch individuell bearbeitet werden sollen. Dennoch lag der Stadt Treuen ein repräsentativer Datenbestand vor. Aus diesen Werten und der gesetzlich festgelegten Steuermesszahl wurde für jedes einzelne Grundstück seitens des Finanzamtes der Grundsteuermessbetrag errechnet. Aus den Bescheiden des Finanzamtes geht aber die ab dem Jahr 2025 zu zahlende Grundsteuer noch nicht hervor. Erst mit Bekanntwerden und der Anwendung der künftigen Hebesatzätze, die mit den Grundsteuermessbeträgen multipliziert werden, lässt sich für den Einzelnen die Höhe der Grundsteuer berechnen. Die entsprechenden Grundsteuerbescheide werden im Laufe des Januar 2025 an alle Grundstückseigentümer versendet.

Wie wurden die neuen Hebesätze ermittelt?

Mit der Grundsteuerreform ändern sich also ab 2025 sämtliche Grundsteuermessbeträge im Gebiet der Stadt Treuen. Deshalb musste die Stadt Treuen ihre Grundsteuerhebesätze überprüfen und anpassen. Der Stadtrat gab vor, die Grundsteuerreform im Stadtgebiet aufkommensneutral zu gestalten. Das gesamte städtische Grundsteueraufkommen im Jahr 2025 soll demnach durch die Reform auf dem Niveau des Jahres 2024 stabil gehalten werden. Diese Aufkommensneutralität kann allerdings nicht für das einzelne Steuerobjekt bzw. den Steuerschuldner gewährleistet werden. Einige Grundstückseigentümer werden eine höhere Grundsteuer zahlen, andere weniger. Entscheidend ist die Wertentwicklung oder Wertbestimmung des Grundstücks im Vergleich zu den übrigen Grundstücken innerhalb des Stadtgebietes.

Wie oben bereits dargestellt, wird die Grundsteuer vereinfacht wie folgt berechnet:

Betrag der Steuer = Grundsteuermessbetrag x Hebesatz

In der Stadt Treuen betrug das jährliche Gesamteinkommen aus der Grundsteuer A (also für die Veranlagung von land- und forstwirtschaftlichen Flächen) seit 2019 zwischen 24.346 € und 25.432 € mit einer leicht steigenden Tendenz. Für das Jahr 2024 wird mit einem Aufkommen von ca. 24.573 € gerechnet.

Für die Grundsteuer B (also für bebaute und unbebaute Flächen) lagen die Beträge seit 2019 zwischen 1.004.620 € und 1.038.911 €. Für das Jahr 2024 wird das Aufkommen vermutlich bei ca. 1.047.046 € liegen.  Auch hier ist eine leicht steigende Tendenz erkennbar.

Die Stadt Treuen hat im bereits beschlossenen Haushaltsplan für 2025 die Kontinuität der Einnahmen aus der Grundsteuer vor dem Hintergrund der Aufkommensneutralität bereits beachtet. Hiernach plant die Stadt mit folgenden Einnahmen:

Haushaltsansatz 2025 für die Grundsteuer A:                          24.850 €

Haushaltsansatz 2025 für die Grundsteuer B:                     1.069.700 €

Gesucht waren nun die (neuen) Hebesätze um die im Haushaltsjahr 2025 angesetzten Beträge möglichst genau zu erreichen. Dazu wurden folgende Berechnungen vorgenommen:    

Berechnung des Hebesatzes für die Grundsteuer A:

Ziel:    

Die Gesamtsteuereinnahmen aus der Grundsteuer A soll den Wert von 24.850 € erreichen aber nicht wesentlich überschreiten.

Es lagen der Stadt Treuen zum Stichtag 04.12.2024 insgesamt 362 Stück Messbetragsbescheide vom Finanzamt vor. Die Summe der Messbeträge aus diesen Bescheiden beträgt 7.888 €.

Die Formel zur Berechnung des neuen Hebesatzes lautet: 

Neuer Hebesatz = geplantes Steueraufkommen geteilt durch die Summe der Messbeträge * 100

Neuer Hebesatz = 24.850 € geteilt durch 7.888 € * 100 = 315,04%

Es wurde daher dem Verwaltungsausschuss des Stadtrates empfohlen, dem Stadtrat vorzuschlagen, den Hebesatz der Grundsteuer A auf 315% festzusetzen.  Damit läge der neue Hebesatz für die Grundsteuer A zufällig auf exakt gleicher Höhe wie bisher, denn der Hebesatz der Grundsteuer A beträgt bereits seit 2016 unverändert 315%. Der Verwaltungsausschuss folgte dieser Empfehlung und dies führte dazu, dass der Hebesatz so auch vom Stadtrat am 18.12.2024 beschlossen wurde.

Berechnung des Hebesatzes für die Grundsteuer B:

Ziel:    

Die Gesamtsteuereinnahmen aus der Grundsteuer B soll den Wert von 1.069.700 € erreichen aber nicht wesentlich überschreiten.

Es lagen der Stadt Treuen zum Stichtag 04.12.2024 insgesamt 3.356 Stück Messbetragsbescheide vom Finanzamt vor. Die Summe der Messbeträge aus diesen Bescheiden beträgt 255.797 €.

Die Formel zur Berechnung des neuen Hebesatzes lautet: 

Neuer Hebesatz = geplantes Steueraufkommen geteilt durch die Summe der Messbeträge * 100

Neuer Hebesatz = 1.069.700 € geteilt durch 255.797 € * 100 = 418,18%

Es wurde daher dem Verwaltungsausschuss des Stadtrates empfohlen dem Stadtrat zu empfehlen, den Hebesatz der Grundsteuer B auf 418% (bisher: 410%) festzusetzen.

Der Verwaltungsausschuss hat über diesen Vorschlag in seiner Sitzung am 04.12.2024 sehr ausführlich vorberaten. Im Ergebnis dieser Beratung hat er dem Stadtrat einen anderen Beschlussvorschlag unterbreitet. Statt der errechneten 418% schlug der Verwaltungsausschuss vor, den Hebesatz der Grundsteuer B auf 410% festzulegen und nimmt damit in Kauf, dass die Stadt Treuen in 2025 unter Umständen geringere Steuereinnahmen erzielen wird, als errechnet. Dafür kristallisierten sich folgende Begründunen heraus:

Zum einen wollte das Gremium die Kontinuität der in der Stadt Treuen seit mehreren Jahren vorherrschenden stabilen Hebesätze unterstreichen. Denn auch der Hebesatz der Grundsteuer B liegt seit 2016 unverändert auf gleichem Niveau, nämlich bei 410%. Gleichfalls wollte man vorbeugend und defensiv entscheiden. Wie oben erwähnt, konnte der Abarbeitungsstand seitens des Finanzamtes nicht zu 100% bestätigt werden. Sollten also noch Nachmeldungen erfolgen, würden diese den Gesamtbestand an Messbeträgen weiter erhöhen und gemäß der Berechnungsformel würde dies dazu führen, dass sich ein geringfügig niedrigerer Hebesatz ermittelt. Diese Unschärfe soll nicht zu Lasten des Steuerzahlers erfolgen. Die Festsetzung von 410% statt 418% geht mit der Annahme einher, dass beim Finanzamt noch unbearbeitete Fälle vorliegend sein könnten, die etwa 2% der gesamten Messbeträge ausmachen. Ist dies der Fall, würde die Stadt Treuen in 2025 bereits auch mit einem Hebesatz von 410% das geplante Steueraufkommen erreichen. Im umgekehrten Fall, sollten keine nennenswerten Nachmeldungen mehr kommen, würde die Stadt mit dieser Entscheidung auf rund 21.000 € an Steuereinnahmen verzichten. Der Verwaltungsausschuss schlug vor, dies zu Gunsten der Steuerzahler in Kauf zu nehmen. Der Stadtrat als beschließendes Gremium nahm diese Argumentation auf und beschloss in seiner Sitzung am 18.12.2024 diese 410% für die Grundsteuer B.

Grundsteuer C:

Ergänzend ist noch erwähnenswert, dass es ab 2025 neben der Grundsteuer A und der Grundsteuer B optional auch eine Grundsteuer C eingeführt werden kann. Sie stellt eine Option für die Kommunen dar, unbebaute, aber baureife Grundstücke, die nicht der Land- und Forstwirtschaft zugeordnet sind, durch einen gesonderten Hebesatz deutlich höher zu belasten als die übrigen unbebauten Grundstücke. Damit soll eine Spekulation mit Bauland bekämpft werden und es werden finanzielle Anreize geschaffen, auf baureifen Grundstücken so schnell wie möglich zu bauen. Die Grundsteuer C wurde in der Stadt Treuen nicht eingeführt und stand auch nicht zur Debatte.